以养马岛为例,养马岛占地面积10平方公里,按照每平方公里1-1.5亿元的开发成本,全部开发费用需要10-15亿元人民币。
市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司,比如每平米10块钱,土地出让金就是1个亿,这是沐城市政府纯赚的。
开发公司按照规划进行基础设施建设,完成开发后,岛上的土地一部分可以留下来自用,比如建酒店、别墅,也可以转让给别的公司进行开发。
转让有转让费,转让费和开发成本之间有差额,这个差额叫做土地增值收益。
土地增值收益大头归开发公司,剩下的归土地所有者沐城市政府。
这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。
除了上述直接收益,沐城市政府还能得到更多的间接收益。
比如,成片开发区投产后稳定的税收,解决了当地的就业问题,扩大了内需,相邻土地价值增值,吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。
过去,在很多人眼里,外商投资成片开发,似乎仅是为了获得土地出让收益,但这种观点显然是非常狭隘的。
成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱,有的眼光长远的城市,甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地,就是为了更好地吸引资本开发经营土地,以加强公用设施建设,尽快完善投资环境,引进外商投资先进金属企业和出口产品企业,发展外向型经济。
想想看,一块不毛之地,经过外商地投资成片开发,在十几年、二十几年后,变成了一座现代化工业城市,难道不比卖地那点钱更有意思?
何况,城市开发不仅能带来经济效益,还有不可估量的社会效益和生态效益。
所以,徐英的算盘打的叮当响,市里什么都不用干,只需要坐享其成就行了。
不过,话又说回来,赔钱的买卖是没人干的,如果无利可图,成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢?
今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈,但以傅松的经验,在不破坏养马岛生态环境的大前提下,整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。
按照土地面积10平方公里计算,也就是将近5000亩的建设用地。
以每平方公里最高1.5亿元人民币的开发标准计算,养马岛开发需要15亿人民币,核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元!
30万元每亩的地价,是什么概念?
如果在这上面建商品房,以1.5的容积率算,楼面价只有300块钱,如果建2.0容积率的小高层,楼面价甚至只有200块钱出头,绝对的白菜价!
当然,整理出来的建设用地不可能都用来建商品房,郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店,刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、
市里的规(面)划(子)也要满足,比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等,说不定最后还得再建个高标准篮球馆。
傅松的需求也要满足,除了答应傅声远的射击场外,他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。
再加上一些杂七杂八的配套设施,5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。
转让价格不需要多,每亩100万,这就是25个亿,不仅可以收回开发成本,而且还有10亿的土地增值收益,除去给市里两三个亿,还能剩下七八亿元。
即便后续的开发仍需要投入,但有这七八亿元打底,风险明显要小很多。
当然,前面说的这些都必须有个前提,那就是得有接盘侠,如果那些地皮卖不出去,就只能砸在手里。
至于有没有人愿意接盘,傅松对此并不怎么担心。
一个项目不是三两年就能开发好的,像养马岛这种成片开发的项目,最快最快也得七八年时间,十年正常,十五年也不算长,对于开发商而言,二十年以上最好。
七八年后,也就是2000年左右,是房地产市场化改革后的第一轮牛市,再往后虽然屡屡出台调控政策,但调控来调控去,地价房价该疯涨还是疯涨。
拖得越久,获利越大,而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样,不仅合法合规,还合理!
刘銮雄觉得这事儿能做,但必须得好好操作才能赚大钱,而且他跟傅松英雄所见略同,关键开发周期,也就是时间。
于是他试探道:“徐市长,养马岛面积太大了,成片开发的话,说实话,对资金的压力有点大。”
徐英笑道:“刘先生,联合地产集团是香江最大的地产开发商,这点小钱对您来说,还不是洒洒水?”
刘銮雄哑然失笑,义正言辞道:“话不能这么说,联合地产是上市公司,不是我刘某人一个人的,我得替广大股民负责。”
“刘先生,您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼,你糊弄鬼呢,谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎?
“成片开发总投资看似不小,不过并不需要一次性投入,分摊到每年,资金压力会小很多。”
“哦?”刘銮雄笑了笑,“如果是这样,那资金压力确实会小一些,只是不知道开发周期多久?”
“十年。”徐英说完和程式澎对视一眼,显然两人早就商量好了。
“十年?”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番,尽管大家都对这个时间比较满意,但他还是想再争取一下,“几十亿港币的投资,十年时间太短了,我看二十年比较合适。”
开发周期越长,资金压力越小,而且随着时间的推移,地价上涨越多,最后得利就越多。
内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江,但只学到了炒楼花这些糟粕,却没学到精髓,比如开发监管。
早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期,但漏洞百出,只要用心找,宗能找到漏洞合法合规地钻空子。
例如,按照规定,出让后闲置两年的土地,应依法收回,但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定,或者一些地方即便界定了,也不严谨。
李黄瓜在土地上随便挖点土,建几个临时建筑,就可以捂地二十年。
当然,这主要是李黄瓜名声在外,当地政府不敢收拾他,要是换成一般商人,呵呵,分分钟教你怎么做人!
说句心里话,最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场,那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。
现在他依然讨厌李黄瓜,但跟之前的讨厌完全是两码事,因为如今他是站在一个资本家的角度,对李黄瓜羡慕嫉妒恨。
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